Murs commerciaux : vente, investissement et perspectives
L’immobilier commercial affronte une situation inédite, crise COVID-19, mouvements sociaux et concurrence du e-commerce. Innovation, accompagnement de ces locataires, écoute, sécurisation, accessibilité, digitalisation,… De nouvelles tendances émergent…
Le point sur les nouvelles tendances
Le commerce de détail représente 1 500 000 emplois, prés de 12 % du PIB, 23 % de la consommation des ménages. Le modèle français a souvent été à la pointe des transformations du commerce… LECLERC, MULLIEZ des figures de la grande distribution toujours en première ligne… Idem dans le commerce du LUXE avec ARNAULT, PINAULT… Une quinzaine d’enseignes française dépassent le milliard de ventes à l’international.
Des starts’up émergent dans ce que l’on peut appeler la FOODTECH, le RETAIL, ou la FASHION TECH…
Les commerces physiques permettent la convivialité, les senteurs, le toucher, le conseil, l’accueil, la compétence …. Les frais fixes importants se retrouvent dans le personnel (20 à 45 % du C.A.) , dans le loyer (5 à 18 % du C.A.), la communication, la rénovation de l’espace magasin,…
A l’inverse l’emplacement permet de bénéficier d’un flux de clientèle important ( piétonnier , ou routier) . Les taux de marge opérationnelle du secteur reste restreint ( selon le PROCOS 4 % d’excédent brut d’exploitation en moyenne pour l’habillement , 7 % en restauration).
E-commerce, on en est où ?
A comparer l’E-Commerce représente 9,8 % du commerce de détail, pesant plus de 100 milliards d’euros (dont 1,7 milliards d’euros pour le Black Friday). La progression reste à 2 chiffres, 11,6 % pour l’année 2019. Le montant moyen d’une transaction est de 58 euros sur internet. Une personne sur 2 utilise son smartphone pour commander sur internet.
Le développement d’enseignes comme ACTION, ZEEMAN, LA FOIRFOUILLE, BAZARLAND,… répond à la fois à des demandes de petits prix et à une envie d’avoir son achat immédiatement. Plusieurs nouvelles enseignes sont d’ailleurs annoncées pour 2021 dans le discount voir le hard discount.
Investir dans des murs commerciaux reste un placement avec une rentabilité intéressante (variable selon l’emplacement, la typologie, centre ville ou retail, importance de la zone ou de la ville…).
L’investisseur doit analyser avec précautions le niveau de loyer
- Est-il conforme à la zone ?
- Est-il acceptable et bénéficial à son locataire ?
- Est-il aux normes en matière de sécurité, d’accessibilité ?
Il faut également penser à vérifier la visibilité, l’évolution de la zone, le voisinage, la concurrence existante à son locataire… La crise du COVID amène aussi à privilégier une bonne communication avec son locataire.
Transformation du commerce physique à anticiper
Les ventes dans le secteur de l’habillement sont attendues en baisse de 20 % pour l’année 2020, baisse de 35 % dans la restauration. Près de 2500 fermetures dans les agences immobilières annoncées, de nombreux fleuristes ferment, l’impact est énorme.
A noter que la plupart des enseignes commerciales en redressement sont en phase d’être reprises. Rebond envisagé en 2021 mais sous réserve d’une remise en cause du métier de commerçant. Le magasin doit être un levier de la marque : essai sur place, professionnalisme des vendeurs, conseils, préparation des commandes, reprise éventuelle des articles défectueux, événement…
Le magasin physique a une opportunité extraordinaire de rebond et pour cela il doit être en phase avec le numérique. Outre l’accueil et les conseils, la gestion des stocks doit permettre une réactualisation quotidienne. Le client doit se sentir chez lui, un show-room virtuel peut aussi l’amener à anticiper de nouveaux articles en éditions limitées.
Des partenariats peuvent être mis en place avec des concepts complémentaires. L’aspect recyclage doit aussi être vu, amenant le client à pouvoir ramener des objets ou vêtements non utilisés. Le côté olfactif doit aussi être regardé. Le magasin physique reste un lieu de joie, d’écoute et d’attention.
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